Sollten Sie sich zu einem privaten Verkauf Ihrer Immobilie entscheiden, gibt es viele Punkte zu beachten. Zu Ihrer Orientierung im Immobiliendschungel möchte ich Ihnen einige Hilfspunkte an die Hand geben:
Erstens muss Ihnen klar sein, dass der bekannte Maklerspruch: Lage, Lage, Lage zu 100% richtig ist! Denn das komplette Objekt kann von Ihnen verändert werden, aber die Lage nicht.
Zur Lageanalyse (aufgeteilt in Mikro- und Makrolage) können viele offizielle Quellen zu Rate gezogen werden z. B. Marktdaten von Gutachterausschüssen wie www.boris-nrw.de und Kaufpreissammlungen aber letztendlich entscheidet der Käufer über den speziellen Wert. Um diesem nahe zu kommen, muss man fähig sein, die Stadt, den Stadtteil und die direkte Umgebung objektiv beurteilen zu können. Zudem spielen auch aktuelle politische Entscheidungen z. B. der Ausbau einer Umgehungsstraße hier eine große Rolle. Das wären die „harten Faktoren“ aber auch „weiche Faktoren“ spielen eine große Rolle: für das tägliche Leben ist die Nähe zum ÖPNV und zum nächsten Supermarkt, Arzt oder Kindergarten bzw. Schule von großer Wichtigkeit, die Umgebungsbebauung, das Millieu – eben die subjektive Einschätzung der Lagequalität.
Den Objektwert richtig einzuschätzen ist die nächste große Hürde. Auch hier helfen offizielle Richtlinien z. B. die Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV, welche sich dem Wert des Objektes im Sachwert-, Vergleichswert-, oder Ertragswertverfahren nähert. Aber auch hier spielt die individuelle und professionelle Einschätzung eine große Rolle. Um den Wert objektiv zu beurteilen, müssen viele Faktoren beachtet werden:
- Baujahr
- Bauart
- Wohnfläche (Raumaufteilung)
- Nutzfläche
- Grundstücksfläche (Bauland?)
- energetische Modernisierung, z.B. Dämmung, Heizungsanlage, Fenster, Leitungen, Dach, Keller, usw.
- optische Modernisierung, z.B. Anstrich, Türen, Bäder, Küche, Böden
- Ausstattungsqualität und Erhaltungszustand
- Bauschäden
- Nebenkosten
- Grundbesitzabgaben
- Versicherungen
- usw.
Dazu kommen unerlässliche Informationen z. B. zum Grundbuch, zum notwendigen Energieausweis, zum Baulastenverzeichnis, usw. Diesbezüglich muss der Verkäufer auf dem neuesten Stand sein, damit er rechtlich abgesichert ist.
Nun bedarf es einer langen Erfahrung, um die einzelnen Punkte objektiv zu werten und einen marktgerechten Angebotspreis zu finden. Sie sollten beachten, dass eine zu niedrige Bewertung zu einem monetären Verlust führen kann, aber auch zu einem rasanten Verkauf. Ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis dagegen kann zu einem immensen Zeitverlust führen und auch zu der gefürchteten Abwärtsspirale, in welche ein Objektpreis geraten kann.
Um das Objekt einer breiten Öffentlichkeit zugängig zu machen, veröffentlichen Sie Ihr Objekt je nach Bedarf (jedes Objekt wird anders angeboten) auf den bekannten Internetplattformen, in Anzeigen, auf Schildern, in Aushängen o. ä..
Dann kommt der oft unterschätzte Part der Anfragen und Besichtigungen. Stellen Sie schon in einem ersten Schritt die Personalien fest. Die DSGVO zeigt auf, inwiefern Sie diese Daten speichern dürfen. Auch die Feststellung über den finanziellen Hintergrund der Kaufinteressenten sollten Sie vor der Besichtigung oder spätestens bei der Besichtigung persönlich klären. Denn als Verkäufer ist Ihnen natürlich wichtig, dass Sie sicher an Ihr Geld kommen.
Ein Objekt muss vor der ersten Besichtigung vorbereitet werden (Stichpunkt Homestaging) und der Kaufinteressent sollte möglichst wertfrei durch das Objekt geführt werden.
Alle verkaufsrelevanten Unterlagen müssen zu diesem Zeitpunkt in Papierform aber auch digital vorliegen.
Die Verkaufsverhandlungen können Sie selbst führen, wenn Sie keine besondere emotionale Bindung zum Objekt haben und objektiv argumentieren können. Setzen Sie sich vorher eine Mindestgrenze fest und weichen Sie auch nicht von dieser ab. Der Rest ist Verhandlungsgeschick.
Sollte man sich geeinigt haben, geht es zur notariellen Beurkundung. Üblicherweise gibt der Käufer den Notar vor, aber auch Sie sollten für den Fall der Fälle eine Adresse parat haben. Zudem sollten Sie einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zur Seite haben, der für Sie als Verkäufer den Vertrag prüft.
Wenn Sie bis hierher gelangt sind, kann ich nur sagen: Herzlichen Glückwunsch! Sie haben Ihr Objekt gut verkauft.
Vergessen Sie aber nicht, dass nach dem Kaufpreisfluss auch noch die Übergabe kommt, welche vorbereitet sein will: Übergabeprotokoll mit Feststellung sämtlicher Zählerstände, Schlüssel, u.ä. sowie ggf. eine Einigung über die Rückzahlung der Grundbesitzabgaben, der Versicherungsgebühren und der Übernahme der Versicherung bzw. des Energielieferanten.
Mein Tipp: lassen Sie sich auf jeden Fall von einem Experten beraten!
